0574-27702222

中小型房企调控周期生态:错区域扩张 保资金安全

2016-10-24 00:00   来源:网络  点击:654

不想在调控周期内被大房企并购整合,中小房企只有先发力做大,增强调控*抗力。

记者对多家中小型房企调研发现,调控背景下,销售规模在100亿-200亿规模的房企,为了摆脱扩张瓶颈与被兼并收购风险,除了逆周期拿地扩张,在销售方面也迅速做出了相应调整。

历史经验表明,每一轮市场调整期的到来都将有一批房企退出房地产市场,行业并购整合也会频繁发生。在此背景之下,行业排名20-30位的房企正在悄然进行扩张,迎接新一轮行业洗牌。

以近期频频拿地的中梁地产为例。从去年开始,中梁地产就将战略版图扩展至宁波、丽水、金华和台州等地,2015年共拿下21宗地块,拿地金额达93亿元,预计今年拿地金额为250亿元。

截至目前,中梁地产今年已在诸暨、温州、台州、衢州、张家港、嘉兴、甪直、海宁等23个城市获取48个项目,投资拿地超170亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,房企此前积极拿地,可以看作是一种无奈。因为此前供地节奏不快,房企也没有太多选择。而地方政府恰是在市场销售比较热的时候进行卖地,其实也吻合了房企的资金状况和补库存需求。显然一拥而上拿地容易人为抬高土地成本,这对房企经营将带来极大考验。

错区域扩张?

中梁地产深耕长三角区域,尤其重仓浙江区域。一名知情人士透露,该公司目前已经在上海看地,但会很谨慎地做选择。

在过去六个多月,中梁地产不仅完成了集团总部搬迁至上海的动作,而且在浙江和江苏一连拿下25宗地块,总地价超百亿元。上述知情人士认为,闽系房企泰禾、正荣、融信、三盛、阳光城等在经过这种模式扩张之后,实现了从几十亿到百亿级的跨越,不难想见,中梁也有这一愿景。

中梁地产2021年销售目标是1000亿,计划跻身中国房地产前30位。

但面对调控周期,“中梁”们如何应对?对此中梁地产集团北区域公司董事长顾继伟称,中梁地产将布局重心放在了三四线城市,错开与国企和央企的拿地大战。

值得注意的是,中梁地产看好的三四线城市是有特定限制的,这些地块均位于浙江和江苏省的百强县,以及一些具有旅游资源的古镇和港湾。

“如果布局全国一二线城市是开奔驰,布局三四线城市就是开宝马mini。那么,你开5辆大奔,我开50辆宝马mini,我还是有很大机会的。”中梁地产董事长杨剑这样表达对长三角区域三四线城市的看好。

严跃进分析,这类三四线城市后续可能成为长三角经济圈中的热点城市,且此类城市的土地价格相对较低,房企投资积极性会提高,对于财务成本等可能不会有过多担心。

2015年销售额大约220亿元的金辉地产,调控之后就明确,在重点调控地区比如长三角,产品注重提升品质,即将开盘的金辉海上铭著就是其高端产品系列的首发。在福州、重庆、西安等调控辐射有限的城市,金辉的销售额也在提升,此前几年的布局开始发力。

而小房企也逐渐开始选择合作拿地方式规避资金风险。红星地产近期就联手金华本土小型房企厚朴置业竞得一幅地块。厚朴置业相关人士透露,在三四线城市,房企也将会越来越注重资金链安全问题,合作开发不失为一个比较好的模式。

把握资金命脉

据不完全统计,自2014年以来,包括上市房企在内,至少30家房企明确退出房地产行业,或将房地产业务收入占比调低于50%。其中至少15家房企计划或已经实现彻底转型,如上海新梅、浙江广厦、华丽家族、银润投资、铁岭新城、莱茵置业等;市北高新、海泰发展、中南建设、陆家嘴、亚通股份等公司的房地产主营收入占比已经低于本公司营业收入的50%。

因此,严跃进认为,从实际情况看,像中梁地产这样的房企属于有很强的扩张态势,但是压力在于,后续政策拐点是否可以保持足够强劲的市场销售。严跃进认为这是需要警惕的,因此积极拓宽融资渠道非常有必要。因为各类融资渠道收紧后,维系资金链的安全或稳定就应该提到第一要务上,这个时候很多房企会暂停或放缓拿地节奏,而在寻找资金和项目联合开发方面会有新的动作。

摆在这些中小房企面前的问题是,抓住机会和保证资金安全,两者缺一不可。

截至目前,中梁地产先后与浦发银行、中国银行、民生银行、平安银行等20余家金融机构建立了合作关系,意向授信额度800亿元。

中梁地产也已发行逾十三亿公募债,与鼎信长城、温商基金各搭建了五十亿投资规模的股权性房地产基金,还有其他平台类合作补充资金来源。

此外,中梁地产已提出“地产+金融”双轮驱动战略,成立旗下首家资本运作子公司、私募基金管理公司——梁商资本,以私募股权投资母基金、房地产私募基金、创新互联网金融为核心业务,并提供资产管理服务。

发家于温州的中梁地产,秉承了浙商资金运作的灵活性,在极力拓宽融资渠道。但知情人士指出,中梁也有短板,虽然民生银行、中信银行确认提供大额授权贷款额度,但这还只能算是很初级的融资,地产基金平台目前也是象征意义大于实际效用。